3 Fehler, die Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie vermeiden sollten

Fehler 1: Sie richten Ihre Immobilie nicht zum Verkauf her

Was suchen Immobilienkäufer?
Was glauben Sie, was Immobilienkäufer tatsächlich kaufen wollen? Häuser? Wohnungen? Falsch! Sie wollen ein Zuhause kaufen. Sie kaufen sich das, von dem sie spüren, dass sie darin leben wollen. Einer der wichtigsten Tipps für einen schnellen Verkauf:
Richten Sie die Immobilie so her, dass man sich dort auf der Stelle zuhause fühlt.

Fehler 2: Sie entscheiden sich für den falschen Makler

Wenn Sie sich dazu entscheiden, Ihre Immobilie über einen Makler zu verkaufen, dann machen Sie sich klar:
“Ein Makler mit außergewöhnlicher Professionalität kostet gewöhnlich das Gleiche wie ein unprofessioneller Makler.”
Daher sollten Sie lernen, gute Makler von schlechten zu unterscheiden, bevor Sie einen Maklervertrag unter-
schreiben. Absolute Kompetenz beim Verkauf Ihrer Immobilie kann den Unterschied bedeuten zwischen einem höher ausgehandelten Verkaufspreis und Geldverlust, kürzerem oder längerem Verkaufszeitraum (der tausende von Euro an Zinsen betragen kann!) und einem reibungslosen oder problembehafteten, nervenden Unterfangen.

Fehler 3: Sie inserieren Ihre Immobilie mit falschem Preis

Warum ist ein überteuerter Startpreis so gefährlich?
Es ist verständlich, dass jeder Verkäufer seine Immobilie so teuer wie möglich verkaufen möchte. Daher versuchen es viele mit folgendem Plan: “Ich fange mal mit einem hohen Preis an. Runter gehen kann ich schließlich immer noch.”
Auch wenn Sie es nicht glauben können: Ein zu hoher Startpreis führt am Ende häufig dazu, dass der erzielte Verkaufspreis niedriger ist, als wenn man gleich mit einem realistischen Marktpreis inseriert hätte.

Noch schlimmer wird es, wenn Sie eine überteuerte Immobilie über einen Makler verkaufen wollen. Bei einer solchen Konstellation sinkt die Motivation eines Maklers auf einen Tiefpunkt, und er wird nur das Nötigste tun, um die Immobilie zu verkaufen.
In welchen Immobilien wird ein Makler wohl die meisten Besichtigungen durchführen? Natürlich in solchen, bei denen die Wahrscheinlichkeit für einen Verkauf hoch ist. Makler kennen die Marktpreise, denn das gehört zu ihrem Beruf. Und vor allem: Seriöse Makler würden keinen Auftrag für eine überteuerte Immobilie annehmen.

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Nicht alle Makler sind gleich

Beim Verkauf einer Immobilie stellt sich die Grundsatzfrage ob man diese Aufgabe besser auf eigene Faust löst, oder die Dienste eines Professionellen Maklers in Anspruch nehmen sollte.

Der Verkauf einer Immobilie ist immer eine der wichtigsten, wenn nicht die wichtigste finanzielle Transaktion im Leben. Wenn hier etwas schief geht, ist es mehr als nur ärgerlich.
Letztendlich sollte die Überlegung eigentlich sein in wie fern sich die Investition in Form einer Rendite zu Buche schlägt.
Nun ist man beim eigentlich entscheidenden Punkt. In wie fern bringt der Makler für den ich mich entscheide einen Mehrwert und wie sieht der aus?
Die Qualitäten eines Maklers können nicht nur das entscheidende Zünglein an der Waage eines Abschlusses sein, mitunter sind sie entscheidend dafür wie viel auf der Waagschale landet.

Aus diesem Grund haben wir uns entschieden ein paar Fragen zusammen zu stellen. Einerseits damit Sie im Zweifelsfall vielleicht besser gewappnet sind, andererseits, weil wir uns wünschen, dass sie insgesamt öfter gestellt werden. Auch uns.
Sie sollten keine Scheu haben diese Fragen Ihrem Makler direkt zu stellen. Für einen professionellen Makler wird es keinerlei Problem darstellen bereitwillig fundierte Antworten zu liefern.
Vertrauen Sie ihrem Bauchgefühl. Wenn Sie den Eindruck haben man weicht aus oder überzeugt Sie schlicht nicht, ziehen sie die Konsequenzen.
Es geht um vielleicht die wichtigste Geschäftspartnerschaft die Sie eingehen werden.
Vertrauen ist das Alpha und Omega. Sowohl in Partner als auch Kompetenzen.

Fordern Sie unsere Broschüre "Nicht alle Makler sind gleich", sowie weiteres Infomaterial einfach über unser Kontaktformular an.
Alternativ können sie sich die Broschüre auch sofort als PDF herunter laden.

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Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf

Prinzipiell gibt es bei der Anschaffung keinen Unterschied zwischen Vorsorgeimmobilien und Immobilien für den Eigengebrauch
Folgende Positionen sind einzukalkulieren:

  • 3,5% Grunderwerbssteuer (reduzierter Steuersatz von 2% bei nahem Verwandschaftsverhältnis oder Aufteilung durch Scheidung)
    Bemessungsgrundlage ist prinzipiell der Kaufpreis
    Steuerschuldner sind der bisherige Eigentümer und der Erwerber
    Änderungen ab 1.8.2008 bei Erwerb von Todes wegen oder durch Schenkung ist keine Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer mehr zu entrichten, sondern nur mehr die Grunderwerbsteuer (siehe SchenkMG 2008)
  • 1% Grundbucheintragungsgebühr zur Einverleibung des Eigentums
  • 2% Vertragserrichtungsgebühr
  • eventuell Maklergebühren ca. 3% zuzüglich Ust.
    Optiert der Käufer einer Immobilie zur Umsatzsteuerpflicht, so stellt die Bemessungsgrundlage für Grunderwerbsteuer und für Grundbucheintragungsgebühr der Bruttokaufpreis, also samt Umsatzsteuer, dar.
    Wird für die Anschaffung der Immobilie eine teilweise oder gänzliche Fremdfinanzierung in Anspruch genommen, so fallen zusätzlich noch folgende Gebühren an
  • 0,5% - 1 % Darlehensgebühr
    Bemessungsgrundlage ist die Höhe der Finanzierungssumme
  • 1,2% Eintragungsgebühr für das Pfandrecht in das Grundbuch
    Bemessungsgrundlage ist die Höhe der Pfandsumme, welche wiederum 120-140% der tatsächlichen Finanzierungssumme beträgt
  • 1-3% Bearbeitungsgebühr seitens der Bank für den Kredit
    Für diese Gebühr haben die Banken Spielraum, daher sollte verhandelt, bzw. verschiedene Banken verglichen werden.
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Wie werden Immobilien bewertet?

In der Praxis wird der Markt- und auch der Beleihungswert nach bestimmten Kriterien und Verfahren bemessen.

Bewerter nutzen hierzu aus dem Blue Book das Vergleichswertverfahren, bei dem zur Bewertung mit gleichwertigen Immobilien und Grundstücken der aktuelle Wert ermittelt wird.
Dieses Verfahren wird auch zur Bestimmung des Verkehrswertes (§§ 13, 14 WertV) verwendet. Beim Vergleichswertverfahren gilt als Grundlage eines Vergleichs, dass zu vergleichende Grundstücke im sog. gewöhnlichen Geschäftsverkehr ge- oder verkauft wurden und nicht durch außergewöhnliche andere oder persönliche Verhältnisse beeinflusst wurden.
Ist diese Basis gewährleistet, werden üblicherweise mit diesem Verfahren die Werte von Grundstücken und Eigentumswohnungen ermittelt.

Zur Bewertung des Marktwertes wird auch das am Sachwert orientierte Verfahren, das Barwert- und Residualverfahren bemüht.

Verkehrswertermittlungen beziehen sich auf die §§ 15 ff. und 21 ff. WertV, mittels derer sowohl der Ertrags- als auch der Sachwert bestimmt wird. Im Ertragswertverfahren fließen vor allem der Bodenwert und die zu erzielenden Einnahmen aus den Mieten mit ein.
Hier ist die Summe aller Barwerte schließlich der Ertragswert. Das Sachwertverfahren bezieht den Bodenwert eines Grundstücks, den Wert von den Gebäuden und den Wert von baulichen Außenanlagen ein.

Der Bodenwert bestimmt sich nach aktuellen Vergleichswerten oder nach den Richtlinien in § 196 BauGB. Bei der Bodenwertermittlung ist wesentlich, dass Vergleichswerte, die hinzugezogen werden, mit den Eigenschaften des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen und wenn dies nicht möglich ist, müssen Anpassungen vorgenommen werden.

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Prognosen

Das Sparen und die Wertsteigerung bei Immobilien bilden die Spitze der Vermögensbildung.

Laut einer Studie der Prognos AG für die Hans-Böckler Stiftung aus dem Jahre 2002, tragen sowohl das Sparen als auch die Wertsteigerung von Immobilien im wesentlichen zur Vermögensbildung in Deutschland bei.
Bezugnehmend auf Immobilien schreibt die Prognos AG „An zweiter Stelle folgten in den vergangenen 20 Jahren Wertsteigerungen bei Grundstücken und Gebäuden, durch die das Vermögen der Immobilien besitzenden Haushalte quasi von selbst zunahm.

Im Rahmen der Untersuchung wurde der Vermögensbestand anhand Einkommens- und Verbrauchsstichproben aus dem Jahre 1998 in sechs Komponenten zerlegt:
1. Die kumulierten Ersparnisse aus dem Einkommen.
2. Zinsen und Zinseszinsen auf die Ersparnisse
3. Wertänderungen von Immobilien im Besitz der Haushalte
4. Wertänderungen bei Aktienbesitz
5. Empfangene Immobilienerbschaften
6. nicht weiter definierbare, Haushalts-individuelle, zufällige Bestandteile

Ungleiche Verteilung von Vermögenswerten

Der Report beziffert die Unterschiede als deutlich. Wo das Mittel des Vermögens pro Haushalt im Jahre 1998 bei 110.000 € (Alte Bundesländer – ABL) bzw. 128.000 € (Neue Bundesländer (NBL), liegen die meisten Haushalte mit ihrem Vermögen weit unter diesen Ziffern. In etwa zwei Drittel aller Haushalte haben entweder sehr wenig oder gar kein Vermögen vorzuweisen. Ein mittlerer Haushalt zwischen arm und reich hatte ein Vermögen von ca. 40.000 €.

Sparen weiterhin der Grundstock

Inklusive aller Zinsen und Zinseszinsen beträgt der durchschnittliche Vermögenszuwachs eines Haushalts zwischen 1982 und 1998 in etwa 60.000 €.
Für die neuen Bundesländer ab 1991 liegt der Betrag bei rund 23.000 €. Somit entfällt gut die Hälfte des angesammelten Vermögens in den entsprechenden Zeiträumen auf das Sparen.

Immobilien wichtiger Faktor bei Vermögensbildung – Ausschlaggebend für Ungleichverteilung.

Steigende Preise auf dem Immobilienmarkt lassen das Vermögen der Immobilienbesitzenden Haushalte wachsen. Mit einem Wachstum von 4,2 Prozent seit 1962 sind die Werte von Immobilien in etwa doppelt so viel gestiegen wie die Preise für Güter des privaten Verbrauchs.
Durchschnittlich betrachtet beträgt die Wertsteigerung bei allen Haushalten seit 1962 rund 35.000 €. Da jedoch nur ca. 50 Prozent aller Haushalte Immobilien besitzen liegt die tatsächliche Vermögenssteigerung bei diesen Haushalten bei rund 70.000 €, also dem doppelten.
In den neuen Bundesländern belief sich die allgemeine Preisentwicklung auf 4 Prozent, also eine Preissteigerung von in etwa 15 Prozent im Jahr. Somit ist hier ein Vermögensaufbau von ca. 13.000 € zwischen 1991 und 1998 zu verzeichnen. Die Verteilung von rund einem Drittel der Haushalte, die in den neuen Bundesländern in dem Zeitraum Immobilien besessen haben entspricht das 40.000 € pro Haushalt.
Die Entwicklung betrachtet, wird festgestellt, dass die Zuwächse ca. 30% des gesamten Volumens ausmachen. Da jedoch nur die Hälfte bzw. ein Drittel aller Haushalte Immobilien besitzen führt dies zu einer entsprechenden Ungleichverteilung. Die Prognos AG kommt darüber hinaus zu folgendem Schluss: „Die hohe Bedeutung der Wertänderungen bei Immobilien und die davon ausgehende Tendenz zu einer ungleichmäßigeren Verteilung der Vermögen gelten vermutlich auch für den Vermögensaufbau, der in den ABL vor 1982 stattgefunden hat.“
Die Entwicklung ist demnach als allgemein und langfristig zu betrachten.

Aktienbesitz sind für Vermögensbildung nur für Wenige relevant

Die Wertsteigerung von Aktien beläuft sich im Zeitraum von 1982 – 1998 im Gebiet der alten Bundesländer auf ca. 2.000 €. Gemessen an ca. 16 Prozent aller Haushalte die Aktien besitzen sind das rund 12.000 € für diese Haushalte. In den neuen Bundesländern seit 1991 sind das für die relevanten Haushalte ca. 1.400 €, also im Durchschnitt ca. 150 € bei ca. 11 Prozent Aktienbesitzern.
Im Zeitraum zwischen 1998 und 2002 sind Gewinne die aufgrund steigender Kurse erzielt wurden in den zwei Jahren seit 2000 im Durchschnitt wieder verloren gegangen.

Immobilienerbschaften steigern Vermögen

Die Studie besagt: „Empfangene Erbschaften von Immobilien tragen schätzungsweise mit rund 20.000 € (früheres Bundesgebiet) beziehungsweise rd. 10.000 € (neue Bundesländer) zum Vermögen der Haushalte bei.“
Laut der Einkommens- und Verbrauchsstichprobe hatten in etwa 25 Prozent aller Haushalte eine Immobilienerbschaft zu verzeichnen. So ergeben sich pro erbendem Haushalt ein Zuwachs von 80.000 € (ABL), bzw. 40.000 € (NBL). Beide Beträge enthalten auch unbebaute Grundstücke, deren Wert die genannten Beträge drückt.
In erster Linie werden durch Immobilienerbschaften Haushalten im mittleren Vermögensfeld begünstigt. Dies im Gegensatz zum gängigen Vorurteil, dass reiche Haushalte an erster Stelle von Erbschaft profitieren.

Vermögensverteilung der Zukunft abhängig von Entwicklung der Immobilienpreise

Im Ergebnis kommt die Prognos Studie zu dem Schluss, dass die Vermögenswerte der Haushalte in Deutschland im Jahr 2015 vermutlich gleichmäßiger verteilt sein werden.
Ausschlaggebend hierfür sind einerseits 17 weitere Jahre der Sparmöglichkeit für Haushalte der neuen Bundesländer, anderseits auch die demografische Entwicklung. Das zunehmende Durchschnittsalter bewirkt eine höhere Sparbereitschaft der Haushalte insgesamt.
Eine zu Grunde liegende Annahmen dieser Prognose ist allerdings, dass die Preisänderungen von Immobilien mit der Inflation von Güterpreisen gleich laufen. In diesem Modell werden Zuwächse des Vermögens aufgrund von Wertsteigerungen bei Immobilien also nicht berücksichtigt.
Sollte sich die vergangene Entwicklung also fortsetzen und die Verteuerung von Immobilien weiterhin das Doppelte der übrigen Güter verzeichnen, würde dies besagter Angleichung der Vermögensverteilung entgegenwirken.
Im Jahr 2015 dürfte demnach die Vermögensverteilung in Deutschland unverändert ungleich ausfallen.

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