Immobilienlexikon

Wir sollten einander verstehen.

Gerade wenn es um ein so wichtiges Geschäft geht, sollte man wissen wovon gesprochen und geschrieben wird. Hier finden Sie Erklärungen der wichtigsten und gängigsten Begriffe rund um das Immobliengeschäft.

A

Annuität
Die gesamte Jahreszahlung an Zinsen und Tilgung.

Annuitätendarlehen
Langfristige Finanzierung mit konstanter Leistungsrate. Hier wächst der Tilgungsanteil um den ersparten Zinsanteil stetig an.

Abschreibung / Absetzung für Abnutzung (AfA)
Die Abschreibungsmöglichkeit für Eigentümer von vermieteten Immobilien. Betrifft die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (ohne Grundstückskosten und Grundstücksnebenkosten)

Neubau: (degressive Abschreibung) für die ersten 8 Jahre je 5 % für die nächsten 6 Jahre 2,5 % für die restlichen 36 Jahre 1,25 %

Altbau: Als Altbau zählt steuerlich jede Immobilie, die nach dem Jahr der Fertigstellung erworben wurde! - 50 Jahre je 2 %

Antragsverfahren
Der Kunde unterzeichnet zunächst einen Antrag auf ein Darlehen. Dieser wird durch die Bank schriftlich bestätigt. Durch diesen Antrag und die Annahme der Bank kommt der beiderseitig bindende Vertrag zu Stande.

Auflassung
Die Auflassung ist im BGB § 929 geregelt.

Die dingliche Einigung darüber, dass das Eigentum an einem Grundstück (Immobilie) vom Verkäufer auf den Käufer übergeht. Die Auflassung wird im notariellen Kaufvertrag vereinbart.

Auflassungsvormerkung
Eine notariell beurkundete Eintragung im Grundbuch zur Sicherung des Eigentumserwerbs in Reihenfolge. Diese Urkunde legt fest wer als nächster Käufer berücksichtigt wird und sichert so die gegenseitigen Ansprüche beider Vertragsparteien.

Auszahlungsbetrag
Der netto ausgezahlte Betrag an den Darlehensnehmer. Sprich, der Darlehensbetrag minus Disagio und ggf. anfallenden Gebühren. Dieser Betrag kann in Tranchen ausgezahlt werden.

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B

Beleihungsgrenze
Der maximale Prozentsatz bis zu dem ein Kreditgeber eine Immobilie finanziert. Bei Baufinanzierungen entspricht das in der Regel 80% des Beleihungswertes der Immobilie.

Beleihungswert
Dieser Wert stellt den rechnerischen Immobilienwert dar. Der Wert also, der im Fall eines anstehenden Verkaufs mit hoher Sicherheit zu erzielen ist, bzw. über einen längeren Zeitraum als Wert der Immobilie als realistisch anerkannt wird. Ermittelt wird dieser Wert anhand der Anschaffungs- und Herstellungskosten unter Berücksichtigung von Bewertungsrichtlinien und -regeln, die u.a. auch die Nutzung des Gebäudes berücksichtigen.

Bereitstellungszinsen
Vertraglich vereinbarte Zinsen, die bis zur kompletten Auszahlung des Darlehensbetrages für den nicht ausbezahlten Anteil berechnet werden. Üblich sind hier 0,25 Prozent der nicht in Anspruch genommenen Kreditsumme pro Monat.

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C

Cap Zinsobergrenze,
bzw. die in diesem Sinne vertraglich festgelegte, in der Regel gebührenpflichtige, Absicherung gegen steigende Zinsen bei einer variablen Finanzierung.

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D

Darlehenslaufzeit
Der Zeitraum und -rahmen des Darlehensvertrages, von der Vertragsschließung bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens. Die Darlehenslaufzeit ist in verschiedene Zinsbindungszeiten unterteilt, in der sich die Vertragspartner in vollem Umfang an die geschlossenen Vereinbarungen halten.

Disagio
Ein Disagio ist eine Art Zinsvorauszahlung. Es wird ein vereinbarter Prozentsatz des Darlehensbeitrags einbehalten. Die Zins- und Tilgungsleistung werden jedoch von 100%, also vom gesamten Darlehensbetrag berechnet. Vorteil kann hierbei sein, dass der Zinssatz niedriger ist als bei einer 100% Auszahlung, bzw. einem 100-prozent-Gesamtdarlehen. Disagien werden spätestens bei der Auszahlung des Darlehens fällig, werden ggf. bei einem Finanzierungskonzept berücksichtigt und sind Teil der Anschaffungs- und Herstellungskosten.

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E

Effektivzins
Der rechnerische Zinssatz für den realen finanziellen Aufwand eines Kredites innerhalb der Zinsbindungsperiode. Für die Berechnung werden u.a. Nominalzinssatz, Bindungsfrist, bereitstellungszinsfreie Zeit, Bearbeitungsentgelt, Zahlungszeitpunkt, Verrechnungszeitpunkt von Zins und Tilgung, Provisionen und sonstige Kosten verwendet. Der Effektivzins dient dazu die verschiedenen, komplexen Finanzierungsmodelle der Kreditgeber untereinander vergleichbar zu machen.

Eigenkapital
Liquide Mittel, die ein Kreditnehmer im Rahmen einer Finanzierung einsetzt.

Eigenleistung
Gegenwert der eigenen Arbeitskraft, ohne Materialien, bei der Erstellung oder Modernisierung einer Immobilie.

Endfälliges Darlehen
Ein langfristiges Darlehen in dessen Laufzeit man lediglich Zinsleistungen erbringt. Die Tilgung erfolgt dann in der Regel am Laufzeitende ganz oder teilweise durch einen Bausparvertrag, eine Lebensversicherung oder ein Wertpapierdepot. Verpflichtungs- oder Ansparleistungen werden bei der finanziellen Belastungsrechnung berücksichtigt.

Erbbaurecht
Das Recht auf einem fremden Grundstück zu bauen oder ein Gebäude dort zu haben. In der Regel wird der Grundstückseigentümer sein Grundstück für 99 Jahre verpachten. Dafür erhält er im Grundbuch eine Erbbaupacht, die der Pächter dann zu erbringen hat. Die genauen Konditionen der Pacht können neben Geld auch andere Leistungen beinhalten und werden im Erbbaurechtsvertrag geregelt. Ebenfalls hier geregelt sind die Konditionen zu denen der Eigentümer sein Grundstück zurück erhält, so wie die tatsächliche Laufzeit.

Ertragswert
Der dauerhaft zu erzielende Wert bei einer Vermietung eines Objektes. Basis zur Berechnung ist der Netto Kalt-Mieterträge zu einem bestimmten Stichtag abzüglich der Bewirtschaftungskosten und Sicherheitsabschlägen.

Erwerbsnebenkosten
Im Rahmen eines Immobilienerwerbs sind das anfallende Kosten wie Notar- und Gerichtskosten, die Grunderwerbssteuer (in der Regel 3,5% vom Kaufpreis, kann je nach Bundesland auch bis zu 5% sein) und eventuell anfallende Maklerkosten.

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F

Festzins (nominal)
Für einen bestimmten Zeitraum fest vereinbarter Zinssatz. Nach Ablauf der Festschreibungsperiode wird ggf. ein neuer Zinssatz ausgehandelt.

Forward
Vereinbarung über einen Festzins für einen in der Zukunft liegenden Zeitraum.

Freistellungserklärung
Beim Bau von Eigentumswohnungen durch einen Bauträger sichert sich dessen Bank in der Regel durch eine Globalgrundschuld an allen Eigentumswohnungen ab. Sollten einzelne Eigentumswohnungen verkauft werden, muss der Käufer häufig bereits vor der Fertigstellung erste Teilzahlungen auf den Verkaufspreis entrichten. Die Freistellungserklärung wird von der Bank des Bauträgers ausgestellt und stellt zum Schutz des Käufers sicher, dass die gekaufte Wohnung nach Zahlung des vollen Kaufpreises von besagter Globalgrundschuld freigestellt ist.

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G

Grundbuch
Beim Amtsgericht geführtes Register, das die Rechtsverhältnisse von Grundstücken aufzeigt. Unter Anderem gelistet sind Größe, Nutzungsart, Rechte, Eigentumsverhältnisse, Lasten und Beschränkungen. Das Grundbuch genießt in Deutschland öffentlichen Glauben.

Grundbuchauszug
Zu einem Stichtag erstellte, vollständige Kopie aller zu einem Grundstück vorhandenen Eintragungen und Auflassungen in allen drei Abteilungen des Grundbuches.

Grunderwerbssteuer
Beim Kauf von Grundstücken, Wohnungen oder Gebäuden anfallende Steuer. Derzeit liegt sie bei 3,5%, kann aber von Bundesland zu Bundesland abweichen.

Grundschuld Dingliches,
betraglich beziffertes Recht eines Dritten (z.B. Bank) an einem Grundstück. Die Grundschuld kann nach teil- oder vollständiger Rückzahlung des ursprünglichen Darlehens als Grundlage weiterer Kredite dienen.

Grundschuldbestellung
Notariell beglaubigte Zustimmung eines Grundstückeigentümers zur Belastung des Grundstücks mit Grundpfandrechten. Dient zur Absicherung von Forderungen und Pflichten und deren Eintragung im Grundbuch.

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H

Hypothek Dingliches,
betraglich beziffertes Recht einer Bank an einem Grundstück. Die Hypothek ist streng an die jeweilige Forderung gebunden. Ist diese getilgt, erlischt die Hypothek dauerhaft.

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I J K L

Löschungsbewilligung
Notariell beglaubigte Erklärung eines Berechtigten, dass er Recht an einem Grundstück, der darauf liegenden Last, Grundschuld und/oder Hypothek aufgibt.

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M N

Nomainalzins
Zinssatz den der Kreditnehmer als Preis für den vertraglich geregelten Nennbetrag zahlen muss. Die Höhe der laufenden Zinsrate wird anhand von Nominalzins, Ratenrhythmus und der jeweiligen Restschuld ermittelt.

Notaranderkonto
Bankkonto eines Notars zur treuhänderischen Verwaltung von Geldern. Für die Zweckgebundenen Verwendung der Gelder garantiert der Notar.

Notarieller Kaufpreis
Der im Rahmen eines notariellen Kaufvertrages ermittelte Preis einer Immobilie. Dient als Basis für die Berechnung der Erwerbsnebenkosten.

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O P Q R

Rangbescheinigung
Bestätigung des Notars, dass der rang-gerechten Eintragung der Grundschuld im Grundbuch nichts im Wege steht.

Rangstelle
Position aller im Grundbuch eingetragenen Rechte in allen Abteilungen untereinander. Eine Auflassungsvormerkung muss also hier vor einer Grundschuld eingetragen sein.

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S

Sachwert
Die Summe aus dem Boden- und Bauwert einer Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt. Dient zum Beispiel der Wertermittlung eines Beleihungsobjektes unter Berücksichtigung von Abschlägen für Alter, Zustand, Lage, Sicherheitsabschlag.

Sondertilgung
Vertragliche vereinbarte Möglichkeit für Kreditnehmer Sonderzahlungen auf die Restschuld zu leisten.

Spekulationsfrist
10 Jahre in denen Immobilien, bzw. Beteiligungen nicht steuerfrei veräußert werden können in so fern vom Fiskus ein professioneller Veräußerungswille unterstellt werden kann. (Letzteres ist aktuell ab drei Objekten in der Spekulationsfrist der Fall).

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T

Teilungserklärung
Erklärung des Eigentümers eines Objektes, dass dieses in Miteigentümerteile aufgeteilt wird. Diese können einher gehen mit Sondereigentum an bestimmten Räumlichkeiten, Gartenanteilen, Garagenplätzen und Mauern. Eine Teilungserklärung ist notariell beurkundet und fester Bestandteil des Kaufvertrags für Teilobjekte.

Tilgung
Einmalige oder regelmäßige Rückzahlung einer Darlehensschuld zu vertraglich vereinbarten Terminen.

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U

Umschuldung
Ablösung eines bestehenden Darlehens durch einen Neukredit. Geschieht normalerweise um einen günstigeren Zinssatz wahr zu nehmen, oder unterschiedliche Kredite zusammen zu legen.

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V

Verkehrswert
Wert der Immobilie der zur Zeit am Markt erzielt werden kann. Normalerweise ist das der Kaufpreis ohne Nebenkosten.

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W

Werbungskosten
Aufwendungen, die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, steuerlich geltend machen kann. Diese sind z.B. Schuldzinsen, öffentliche Abgaben, Absetzungen, Instandhaltungskosten, Versicherungen und Erbpachtzinsen.

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X Y Z

Zinsfestschreibung
Zeitraum während dessen der Zinssatz für ein Darlehen vertraglich unveränderlich vereinbart ist.

Zwischen- oder Vorfinanzierung
Die Bereitstellung kurz- oder mittelfristiger Gelder, deren Rückzahlung durch fest vereinbarte Mittel der Endfinanzierung sichergestellt ist.

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